Boligøkonomi

Højere rente -lavere gæld

Stigende rente gør det relevant at overveje op-konvertering

Husk logo!!!!!

Husk logo!!!!!

NORDJYLLAND:Kreditkrisen har givet store rentestigninger på realkreditobligationer. Boligejere med fire-fem procent i rente på huslån kan bringe gælden ned ved at lægge om til højere rente De fleste boligejere med fastforrentede lån kender fænomenet nedkonvertering. Hvis renten falder, kan en boligejer lægge sit realkreditlån om, så det eksempelvis får en rente på fire procent i stedet for seks procent med en kontant gevinst for boligejeren. Nu er det atter aktuelt for boligejere at omkonvertere deres lån, men med omvendt fortegn, da den kontante gevinst opnås ved at konvertere op til en højere rente. Den globale kreditkrise har presset renten på boliglån så højt op, at realkreditinstitutterne netop har åbnet for syv procents obligationer, som boligejere med fem procents lån med fordel kan konvertere til. På landsplan er der tale om lån for flere hundrede milliarder kroner. Hvem bør opkonvertere? Opkonvertering er primært aktuelt for boligejere med fastforrentede fire og fem procents lån, der har råd til at betale lidt mere i husleje mod at opnå en gevinst, hvis renten senere falder. Når en boligejer med et fire procents lån opkonverterer, nedbringer han restgælden med cirka 15 procent. Til gengæld stiger renteudgiften – på den lavere restgæld – og fører en lille stigning i terminsydelsen med sig. Gevinsten bliver en realitet, når lånet omlægges/nedkonverteres til den oprindelige rente igen. Nedkonverteringen skal helst ske inden for de første fem år og senest inden ti år. Kommer vi ud over de ti år, er gevinsten ædt op af højere renteudgifter. Opkonvertering er også relevant for boligejere, der vil indfri deres fire eller fem procents lån i løbet af få år – for eksempel ved salg af huset og fraflytning. Overvej at opkonvertere Der er naturligvis udgifter ved at omlægge realkreditlån. Det ændrer dog ikke ved, at mange boligejere bør overveje opkonvertering – ikke mindst i lyset af, at realkreditlån typisk kun ”lever” i syv-otte år. Desuden viser historien, at renterne svinger meget. Boligejere med fastforrentede lån kan udnytte de udsving til egen fordel. Vi anbefaler boligejere, der er interesserede i opkonvertering, at søge rådgivning i banken. Rådgivningen tager udgangspunkt i den enkeltes økonomiske situation og behov. Teknikken bagved Værdien af realkreditgæld svinger i takt med kurserne på de underliggende obligationer. Som regel kan realkreditlån indfries til kurs 100, så gældens markedsværdi aldrig er større end den nominelle restgæld, der fremgår af terminsopgørelsen. Til gengæld kan gældens markedsværdi sagtens være betydeligt under den nominelle gæld. Eksempelvis er prisen for at indfri et fire procents lån med en restgæld på 1.000.000 kroner for tiden 830.000 kroner, fordi kurserne på de bagvedliggende obligationer er faldet til et kursniveau omkring 83. Når en boligejer med fire procents lån konverterer op til syv procents lån, sker følgende: Først optages et syv procents lån med provenu på 830.000 kroner plus et beløb til at dække omlægningsomkostningerne. Disse penge bruges til at indfri det gamle lån. Restgælden er nu bragt ned, men til gengæld betales en højere rente på den nye restgæld. Hvis renten senere falder, kan boligejeren nedkonvertere til den oprindelige rente og beholde den lavere restgæld.