Redegørelse om køb af jord til golfbane

Læs den uforkortede redegørelse fra advokatfirmaet om køb af jord til golfbanen ved Hobro.

HOBRO:Redegørelse vedrørende køb af jordareal til anlæg af golfbane: 1. INDLEDNING 1.1 Ifølge aftale og navnlig foranlediget af et tv-indslag i Nordjydske TV den 29.12.2008 og avisartikler i Nordjydske den 30.12.2008, skal vi hermed i kortfattet form redegøre for den aktuelle status i handlen med Bodil Abildgaard vedrørende køb af ca. 18 ha land-brugsjord, der indgår som en del af det jordareal, hvorpå den nuværende golfbane er etableret. Vi er ikke på nuværende tidspunkt i besiddelse af den afgørelse fra Skatterådet, som er omtalt i tv-indslaget og avisartiklerne. Formålet med redegørelsen er bl.a. at påpege, at både tv-indslaget i Nordjydske TV den 29.12.2008 og avisartiklerne i Nordjydske den 30.12.2008 lider af såvel faktiske som juridiske fejl. Redegørelsen tager ikke stilling til om Hobro Kommune vil kunne gøres erstatningsan-svarlig for oplysningen til sælger og køber om, at handlen kunne gennemføres på eks-propriationslignende vilkår. 2. BETINGET KØB AF JORD 2.1 Ved betinget skøde underskrevet af sælger og køber den 2.4.2007 erhvervede det da-værende golfselskab Hobro Arden Fjordgolfbane A/S (idag Torndalsgård A/S) ca. 18 ha landbrugsjord af sælger og tinglyst ejer Bodil Abildgaard, der skulle indgå som en del af det samlede jordareal, hvorpå den nye golfbane skulle etableres. Den aftalte købesum blev deponeret rettidigt af køber inden den 30.4.2007. Overtagelsesdagen for jordarealet blev ifølge det betingede skødet aftalt til den 1.1.2007. Det var et vilkår i handlen, at erhvervelsen skete på ekspropriationslignende vilkår, idet sælger og køber støttede ret på indholdet af 2 skrivelser af 7.9.2006 og 8.9.2006 fra henholdsvis den daværende Arden Kommune og Hobro Kommune. Af disse skrivelser fremgik det at jordarealet kunne erhverves på ekspropriationslignen-de vilkår, hvis jordarealet var beliggende inden for den gældende lokalplan og der sam-tidig ikke havde været mulighed for at gennemføre handlen på sædvanlige vilkår. Med skrivelsen af 7.9.2006 fulgte kopi af beslutning fra byrådet i den daværende Arden Kommune af 12.12.2005, hvoraf dels fremgår, at der er vilje til at ekspropriere jord-arealet til golfbane, hvis ikke der kan indgås aftaler mellem sælger og køber, og dels fremgår, at jordarealet kan erhverves på ekspropriationslignende vilkår. Handlen var fra sælgers og købers side udelukkende betinget af, at det påtænkte golf-baneprojekt kunne gennemføres. Hvis denne betingelse førte til, at handlen ikke kunne gennemføres skulle sælger og køber ifølge det betingede skøde ikke betale nogen om-kostninger til hinanden, bortset fra, at køber skulle betale sælgers merudgifter til ejen-domsskat. Ifølge skødet var sælger forpligtet til inden overtagelsesdagen den 1.1.2007, at frigøre jordarealet for uvedkommende gæld (sælgers egne tinglyste lån) og afholde de hermed forbundne omkostninger. Endelig blev der aftalt mellem sælger og køber, at sælger kunne kræve aftalen genfor-handlet, hvis ikke udstykningen var godkendt af kommunen og endeligt skøde var ud-stedt senest den 1.4.2008. 3. OPFYLDELSE AF BETINGELSER – ENDELIG HANDEL 3.1 I begyndelsen af marts måned 2008 var der skabt grundlag for realisation af golfprojek-tet, hvorfor advokat Niels Lindberg den 25.3.2008 meddelte det betingede skøde ende-lighedspåtegning. Herefter var handlen mellem sælger og køber endelig og uden betingelser, hvilket fort-sat er tilfældet. Advokat Kaj Nørby opfordrede derfor sælger til at opfylde vilkåret i handlen om at frigø-re jordarealet for uvedkommende gæld, hvilket sælger imidlertid ikke sørgede for. Skødet blev den 8.10.2008 fremsendt til tinglysning og forelå tinglyst som byrde på jordarealet den 28.10.2008 alene med frist til den formelle gennemførelse af den matri-kulære sag i Kort- og Matrikelstyrelsen inden den 1.1.2010. Advokatfirmaet Kromann Reumert opfordrede efterfølgende flere gange sælger til at op-fylde vilkåret i handlen om at frigøre jordarealet for uvedkommende gæld, hvilket sæl-ger imidlertid ikke sørgede for. På nuværende tidspunkt har sælger fortsat ikke opfyldt dette vilkår i handlen på trods af at køber har ejet jordarealet siden den 1.1.2007. Dette må anses for at være en væ-sentlig misligholdelse af handlen fra sælgers side, som kunne berettige køber til at hæ-ve handlen. 4. VILKÅR OM EKSPROPRIATION 4.1 Det fremgår af et tv-indslag i Nordjydske TV den 29.12.2008 og avisartikler i Nord-jydske den 30.12.2008, at Skatterådet på sælgers foranledning har afgivet bindende svar om at salget af jordarealet ikke kunne gennemføres på ekspropriationslignende vilkår. Vi er dog ikke på nuværende tidspunkt bekendt med denne afgørelse og har iøv-rigt ikke været involveret i sagen for Skatterådet. Den omstændighed at Skatterådet måtte have udtalt sig om, at den konkrete handel ik-ke som forudsat kan gennemføres på ekspropriationslignende vilkår ændrer imidlertid ikke på, at der er indgået en endelig, ubetinget og bindende aftale om køb af jordarea-let, der således fortsat tilhører og ejes af køber. Hvis sælger har den opfattelse, at afgørelsen fra Skatterådet har juridisk betydning for den mellem sælger og køber indgåede aftale, er sælger forpligtet til at rette henvendel-se til køber herom. En sådan henvendelse er ikke modtaget. Det skal i den forbindelse understreges, at det ikke fremgår af parternes aftale, hvilken retlig konsekvens der er knyttet til, at handlen eventuelt ikke kan gennemføres på eks-propriationslignende vilkår. 5. VILKÅR OM GENFORHANDLING 5.1 Det mellem sælger og køber aftalte vilkår om at sælger skulle kunne kræve aftalen genforhandlet, hvis ikke udstykningen var godkendt af kommunen og endeligt skøde var udstedt senest den 1.4.2008 er ikke aktuelt under de nuværende omstændigheder, idet udstykningen er godkendt og det betingede skøde er endelighedspåtegnet, samt tinglyst. 6. PÅKLAGE AF AFGØRELSE FRA SKATTERÅDET 6.1 Hvis det er korrekt, at Skatterådet har truffet afgørelse om at den konkrete handel ikke som forudsat kan gennemføres på ekspropriationslignende vilkår, vil denne afgørelse efter vores opfattelse i henhold til Skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, nr. 2, kunne påklages til Landsskatteretten. En klage til Landsskatteretten kan efter samme lovs § 40, stk. 1 indgives af enhver, der har en væsentlig, direkte og individuel retlig interesse i den afgørelse, der klages over. Det kan f.eks. være en forretningspart/medkontrahent i en overdragelsesaftale som det er tilfældet i nærværende sag. Klagen skal indsendes skriftligt og senest 3 måneder efter modtagelsen af det bindende svar. Det bindende svar med sagsfremstilling skal medsendes i kopi. Klagen skal angive, på hvilke punkter afgørelsen anses for urigtig, og begrundelsen herfor. Dokumenter, der ønskes anvendt som bevis, skal følge med klageskrivelsen i original eller kopi. Der skal betales et klagegebyr på kr. 800. 7. KONKLUSION 7.1 På baggrund af indholdet af parternes aftale – betinget skøde med endelighedspåteg-ning – er det vores opfattelse, at der er indgået en endelig, ubetinget og bindende afta-le mellem sælger og køber vedrørende jordarealet. Den omstændighed, at der måtte være truffet en afgørelse af Skatterådet om at salget af jordarealet ikke kan gennemføres på ekspropriationslignende vilkår kan ikke i sig selv føre til, at handlen ikke er bindende for sælger og køber. Det skal dog understreges, at vi ikke på nuværende tidspunkt er bekendt med afgørel-sen fra Skatterådet og derfor ikke kan vurdere om afgørelsen overhovedet har betyd-ning for den konkrete handel. Der er endvidere ikke grundlag for at kræve aftalen genforhandlet som følge af mang-lende godkendelse af udstykningen eller skødets manglende endelighed. Køber er derfor efter vores opfattelse fortsat ejer af jordarealet og kan disponere over jordarealet både faktisk og retligt. Det er herudover vores vurdering, at sælger aktuelt væsentligt misligholder handlen, idet sælger endnu ikke har frigjort jordarealet for uvedkommende gæld.