Skat ved salg af ejerlejlighed

Hvordan kan man undgå en frygtelig beskatning på fortjenesten

?Vi købte for fem år siden en ejerlejlighed i Århus til vores søn for ca. 1 mio. kr. Sønnen er nu færdig med studierne og har nu fået arbejde i København. Vi regner med at kunne sælge lejligheden for 1,7 mio. kr. Det bliver til en frygtelig beskatning. Er der et godt råd til nedbringelse af skatten? !Hvis De sælger ejerlejligheden uden selv at have boet i den, skal De betale skat af avancen. Som anskaffelsessum benytter De købesummen tillagt købs- og låneomkostninger samt vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, som De ikke har fratrukket i forbindelse med indkomstopgørelsen, og som overstiger 10.000 kr. pr. år. Det kan f.eks. være engangsbeløb betalt til ejerforeningen i forbindelse med renovering af altaner eller opgangen. Endvidere tillægger De 10.000 kr. pr. år. Fra salgssummen trækkes handelsomkostninger, herunder salær til ejendomsmægler. Herefter kendes avancen. Den beskattes som kapitalindkomst. I dette tilfælde anslås avancen til 500.000 kr. Har De renteudgifter på 50.000 kr., får De intet rentefradrag i salgsåret. Og differencen på 450.000 kr. er positiv kapitalindkomst. Det betyder, at differencen beskattes som personlig indkomst. Så De kommer til at betale topskat. Skatten af den "yderste" del af fortjenesten er således ca. 60 pct. Hvis De vælger at bo i lejligheden, inden den sælges, vil avancen være helt skattefri. Der er ikke noget krav til, hvor længe De skal bo i lejligheden. Så timelønnen kan blive ganske høj! Der skal imidlertid ikke ret meget til for, at der statueres omgåelse. I så fald beskattes De, og der vil blive tale om rentetillæg. En måde at begrænse avancen på er at sælge lejligheden til sønnen, inden denne flytter. De vil kunne sælge lejligheden til ejendomsværdien minus 15 pct. Er ejendomsværdien 1,4 mill. kr., kan De således overdrage lejligheden til Deres søn for 1.190.000 kr. Avancen, som De bliver beskattet af, kan anslås til 100.000 kr., hvoraf en del "spises op" af Deres renteudgifter. Deres søn kan herefter sælge ejerlejligheden og score gevinsten skattefrit. Det er muligt, at det vil bringe ham i gavehumør. I så fald kan han yde sine gamle forældre en gave på hver 49.900 kr. uden at der udløses gaveafgift. For beløb herudover er gaveafgiften 15 pct. Synes De, at handlen stiller Deres søn uforholdsmæssigt godt i forhold til Deres øvrige børn, kan De overveje at oprette testamente, der begunstiger Deres øvrige børn. Set i bakspejlet burde De formentlig have solgt ejerlejligheden til Deres søn umiddelbart før den seneste stigning i den offentlige ejendomsvurdering. Det fører til, at De bør overveje at handle nu: Først i 2004 kommer den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2003 af ejerboliger. Men den nye vurdering lægges først til grund af skattemyndighederne, når den er kendt af Dem. Meddelelsen skal således være dumpet ind ad brevsprækken for, at den har betydning for fastsættelsen af salgsprisen ved salg til Deres søn. For andre ejendomme end ejerboliger foretages en årsregulering. I et cirkulære er fastsat reguleringssatserne. Disse tal tyder på stigninger på 5 pct. Antages det, at dette mønster vil blive fulgt for ejerboligernes vedkommende, vil Deres ejerlejlighed stige med 70.000 kr. Venter De med at sælge til Deres søn til næste år, vil det således forøge overdragelsessummen og dermed skatten. Meget taler for, at ejere af forældrekøbslejligheder sælger ejerlejligheden til barnet inden studiets afslutning, og senest når den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. passerer anskaffelsessummen. Hvis De har anvendt virksomhedsskatteordningen – og forlader denne i forbindelse med salget – vil der yderligere kunne blive tale om beskatning af opsparet overskud.