Solgte boliger til familie og en forretningspartner: - Det ser betænkeligt ud
Nordjyske kan afsløre flere forløb, hvor denne fonds ejendomme er blevet solgt til familie og en erhvervsmand, som et medlem af bestyrelsen er dybt økonomisk involveret med
Opdateret 21. august 2026 kl. 13:11
Pengene i fonden bliver skabt på netop det, bestyrelsen er så gode til:
De tjener penge på ejendomme.
Tre fjerdedele af fondens overskud – op til en million kroner om året – doneres til velgørende formål.
Eksempelvis til Kræftens Bekæmpelse og Skyggebørn, der er sorggrupper for børn og unge.
Fondens bestyrelse består af den absolutte elite af ejendomsmæglere i Aalborg.
Indtil for nylig også Aalborgs borgmester.
Men selvom formanden Steen Royberg i 2017 forsikrede, at der ikke er “nogen fortrinsstilling til ejendomsmæglere og deres familie eller politikere,” kan Nordjyske nu afsløre flere forløb, der slår sprækker i den forklaring.
Denne artikel er en del af serien "Mystiske ejendomshandler", hvor Nordjyske ser nærmere på, hvordan konkrete handler er blevet til, og om detaljerne tåler dagens lys.
Kender du til en sag, vi bør undersøge?
Tip en af journalisterne bag artiklen på vqo@dnmh.dk. Tippet kan også sendes anonymt og krypteret via protonmail.com/dk til nordjyskesecure@protonmail.com.
Flere forløb viser nemlig, at fondens ejendomme er blevet solgt til familie og en erhvervsmand, som et medlem af bestyrelsen er dybt økonomisk involveret med.
Og flere af dem har indenfor kort tid solgt samme ejendomme videre til højere priser.
Det kan være i strid med loven, vurderer en ekspert.
På kanten af god mæglerskik
Steen Royberg sidder for bordenden som formand. Han er medejer af Nordicals Aalborg, der er Nordjyllands største erhvervsmægler.
Kredsen består også af Palle Ørtoft fra Nybolig, Kristian Højsleth fra Erhverv Aalborg, Claus Algren fra Estate og Martin Risager fra Metropol Erhverv.
De beslutter sammen, hvilke ejendomme Ejendomsmæglernes Fond skal kaste sig over.
De tre konkrete handler er foregået i perioden mellem 3. december 2020 og 3. maj 2023.
I den periode har følgende personer haft en bestyrelsespost:
Kristian Højsleth (Medejer Erhverv Aalborg). Bestyrelsesmedlem fra 15. mar. 2002 - nu.
Claus Algren (Indehaver Estate). Bestyrelsesmedlem fra 28. mar. 2003 - nu.
Palle Ørtoft (Indehaver Nybolig). Bestyrelsesmedlem fra 16. feb. 2010 - nu.
Steen Royberg (Medejer af Nordicals). Bestyrelsesformand fra 6. apr. 2010 - nu.
Martin Risager (Medejer Metropol Erhverv). Bestyrelsesmedlem fra 23. mar. 2022 - nu.
Mikael Hartmann Jakobsen (Formand for Dansk Ejendomsmæglerforening). Bestyrelsesmedlem fra 1. juni 2019 - 14. nov. 2024.
Thomas Kastrup-Larsen (Tidl. borgmester i Aalborg). Bestyrelsesmedlem fra 2. jan. 2014 - 9. juni 2023.
CVRHele formålet med Ejendomsmæglernes Fond er at yde støtte til kulturelle, videnskabelige og sociale formål. Derfor skal de disponere økonomien på en måde, der varetager netop det formål.
Det står i Erhvervsfondsloven, fortæller Paul Krüger Andersen, der er professor emeritus i selskabsret.
§ 63. "Medlemmer af ledelsen må ikke disponere således, at dispositionen er åbenbart egnet til at skaffe medlemmer af ledelsen eller andre en utilbørlig fordel på fondens bekostning. Utilbørlige bestyrelsesbeslutninger, der strider imod lovgivningen eller vedtægten, er ugyldige."
Erhvervsfondsloven- Bestyrelsen skal sørge for, at der kommer penge i kassen til fonden og ikke til dem selv. Det er et helt centralt princip, siger han.
Nordjyske har gennemgået fondens ejendomshandler. Tre af de seneste fire ejendomssalg vækker opsigt.
De er alle solgt til personer, der på den ene eller anden måde har en relation til et bestyrelsesmedlem i fonden.
Og bestyrelsen har i alle tre tilfælde sendt penge i lommerne på hinanden ved at oppebære formidlingssalær som mæglere.
I årsrapporterne for Ejendomsmæglernes Fond fremgår det, hvor meget bestyrelsesmedlemmerne tjener på at bruge hinanden som mæglere.
Fondens advokat Morten Jensen oplyser til Nordjyske, at fonden betaler standardhonorarer til de mæglere, der løser salgsopgaver for fonden.
I 2023 betød det, at fonden "i forbindelse med salg og udlejning af ejendomme betalte honorarer på i alt t.kr. 171 til en ejendomsmægler-virksomhed, hvori bestyrelsesformanden er interessent."
I 2020 betød det, at fonden betalte "mæglerhonorarer for i alt t.kr. 788 til en ejendomsmæglervirksomhed, der er ejet af et bestyrelsesmedlems ægtefælle."
CVRHandlerne er blevet præsenteret for Hans Henrik Edlund, juraprofessor på Aarhus Universitet og tidligere medlem af Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.
- Det ligger på kanten af god ejendomsmæglerskik, fordi der er et vist sammenfald mellem sælgerens og formidlernes interesser i handlerne, siger han.
Nordjyske har forsøgt at få et interview med samtlige bestyrelsesmedlemmer i Ejendomsmæglernes Fond. Men ingen har ønsket at stille op til interview.
Kommunikationen er i stedet foregået gennem fondens pressesekretær, Esben Lind fra kommunikationsbureauet Publicity, mens fondens advokat, Morten Jensen fra advokatfirmaet Børge Nielsen, har kommenteret sagerne skriftligt.
"Det er den samlede bestyrelses opfattelse, at de aldrig har disponeret fondens økonomi på en måde, så den giver medlemmerne af bestyrelsen eller andre en fordel," skriver han.
Til forretningspartneren
Det første eksempel stammer fra 2021, hvor fonden sælger et rækkehus på Klokkestabelen 55 i Hasseris i Aalborg.
Boligen er en del af en række ejendomme på Klokkestabelen, som fonden sælger i takt med, at lejerne opsiger lejemålene.
Da denne skal sælges, dukker en interesseret køber pludselig op.
Men ikke hvem som helst.
Han hedder Torben Steffensen, og han kender formanden i bestyrelsen, Steen Royberg, rigtig godt.
De ejer 13 ejendomme sammen og har via deres holdingselskab, Royberg & Steffensen A/S, en egenkapital på 10 millioner kroner.
De bor også sammen i et bofællesskab på Danmarksgade i Aalborg.
Torben Steffensen betaler to millioner kroner for huset, som kun når at være til salg i under en måned hos Nybolig Palle Ørtoft.
Cirka to måneder senere sælger han huset videre for 2,1 millioner kroner.
Advokat for Ejendomsmæglernes Fond, Morten Jensen, oplyser i den forbindelse, at "boligen stod i oprindelig stand med flere skader," og at Torben Steffensen lavede "lidt kosmetiske forbedringer, før han valgte at sælge boligen igen."
"Fratrækkes forbedringer samt køb- og salgsomkostninger er det faktisk mest sandsynligt, at Torben Steffensen har haft et mindre tab på ejerskabet af ejendommen," skriver Morten Jensen.
Til sønnen
Næste eksempel omhandler salget af endnu et rækkehus på Klokkestabelen.
Da Ejendomsmæglernes Fond i februar 2022 sætter Klokkestabelen 86 til salg for 1,86 millioner kroner, når også denne bolig at være til salg i en måned.
Det er indtil Palle Ørtofts søn melder sin interesse.
Morten Jensen oplyser, at Palle Ørtofts søn blev fundet i Claus Algrens køberkartotek.
Han får et nedslag i prisen på 50.000 kroner på grund af husets stand, og fordi der ikke følger en tilstandsrapport med.
Under et år senere sætter han boligen til salg igen. Denne gang hos Nybolig Palle Ørtoft Hasseris.
Boligen sælges til 2,76 millioner kroner – altså 850.000 kroner mere end hvad fonden solgte ejendommen for.
Morten Jensen oplyser, at Palle Ørtofts søn gennemførte en totalrenovering af ejendommen, inden han solgte den videre.
Og det var kun fordi, at sønnen selv stod for en stor del af renoveringen, at han "lige netop holdt skindet på næsen."
Nordjyske har set billeder af ejendommen, der bekræfter, at den er sat i stand.
Til forretningspartneren igen
I det tredje eksempel sælger fonden en erhvervsejendom på Sankelmarksgade 6.
En ejendom, som fonden købte i 2017 for 4,15 millioner kroner.
Seks år senere sælger de den til Torben Steffensen for 3,5 millioner kroner. Uden at den er i udbud.
Fonden takker ja til Torben Steffensens tilbud, fordi ejendommen ikke længere er interessant som et udviklings- og udlejningsprojekt.
Og fordi de forinden fik vurderet ejendommen til 3,2 millioner kroner. En vurdering, som oprindeligt blev beskrevet som ekstern af Morten Jensen.
Men Nordjyske har ved fremvisning hos advokatfirmaet Børge Nielsen set vurderingen.
Den blev lavet af Metropol Erhverv, som bestyrelsesmedlem Martin Risager ejer 33 procent af.
Torben Steffensen forsøger under et år senere at tjene en hurtig million på ejendommen, da han sætter den til salg for 4,5 millioner kroner.
Ejendommen var ikke blevet renoveret i mellemtiden.
Torben Steffensen har flere gange siden forsøgt at sælge Sankelsmarksgade 6, men det er endnu ikke lykkedes. Senest var det Nordicals, der havde ejendommen til salg for 3,9 millioner kroner.
"Torben Steffensen er en betydelig ejendomsinvestor i det indre Aalborg – og blot fordi han har kendskab til Steen Royberg, vurderes det ikke at udelukke ham fra at købe ejendomme af fonden," skriver Morten Jensen.
Ser betænkeligt ud
Tilbage står, at fonden har solgt tre af de seneste fire ejendomme til Palle Ørtofts søn eller Steen Roybergs tætteste forretningspartner.
Forløbene er blevet præsenteret for ekspert i fondsret Paul Krüger Andersen.
- Hvis det kan dokumenteres, at det er for at varetage fondens formål, er der ikke noget odiøst i det. Men jo flere gange det sker og jo større fortjeneste – desto mere mistænkeligt ser det ud, siger han.
- Jeg kender ikke baggrunden for de nævnte handler, men umiddelbart ser det betænkeligt ud, fortsætter han.
Til kritikken svarer fondens advokat Morten Jensen, at "hvis du har forelagt dine beregninger af gevinster for den citerede ekspert, er det ikke overraskende, at han har kunnet svinge sig op til uden ansvar at konstatere, at det ser betænkeligt ud."
Begge eksperter har godkendt deres citater i den sammenhæng, de er bragt.
Morten Jensen oplyser desuden, at det er et grundlæggende princip, at bestyrelsesmedlemmet bliver erklæret inhabil, hvis det har en relation til en potentiel køber.
En praksis, som medlemmerne skal overholde for at følge Erhvervsfondsloven.
Derfor har Nordjyske bedt om at få lov til at se bestyrelsesreferaterne i sin helhed og alternativt punkterne, der relaterer sig til de tre konkrete handler, hvor det vil fremgå, hvis nogen er blevet erklæret inhabil.
Det har bestyrelsen afvist, da de "indeholder fortrolige drøftelser".
Et svar fra bestyrelsen formidlet af Esben Lind fra Publicity lyder, at "det er korrekt, at der kan opstå et vist sammenfald mellem sælgerens og formidlernes interesser i handlerne."
"Det er dog afgørende for fondens virke, at bestyrelsens medlemmer er fagpersoner fra branchen, og derfor er vi løbende opmærksomme på den eventuelle inhabilitet, der kan opstå."
Lasse Frimand Jensen blev den sidste borgmester i Aalborg, der er født medlem af Ejendomsmæglernes Fond, da fonden i sommeren 2024 henvendte sig til kommunen for at få ændret vedtægterne.
Tidligere borgmester Thomas Kastrup-Larsen skriver, at han aldrig har deltaget i et bestyrelsesmøde.
"Jeg har derfor hverken været opmærksom på handlerne eller relationerne," skriver han i en mail og tilføjer, at han heller ikke har modtaget honorar fra fonden.
Få adgang første måned for kun 49 kr.
Prøv Nordjyske nuAllerede abonnent? Log ind
Abonnementet giver adgang til Nordjyske.dk og fornyes automatisk til 109 kr. pr. måned og er uden binding.
