Derfor kan den ene præsidentkandidat blive dyr for mange nordjyske boligejere

Men for tusindvis af nordjyske boligejere er det alt andet end ligegyldigt, hvem der på den anden side af 5. november flytter ind i præsidentboligen.

Om man hepper på Kamala Harris eller Donald Trump, kan der være forskellige årsager til. Men på ét punkt er der grund til at heppe på Harris. Nemlig hvis man afventer lavere boligrenter.

Det gør de mange tusinde boligejere, som har opkonverteret til et fastforrentet 5-procentslån fra et lån med en lavere rente for på den måde at skære store lunser af deres restgæld.

Og som har brug for, at renterne falder igen, så de kan lave en nedkonvertering, inden gevinsten ved deres omlægning ædes op.

Her vil en sejr til Donald Trump, akkurat hvad det angår, være dårligt nyt.

For Donald Trumps valgløfter og politik skriger på alt andet end faldende renter. Faktisk det stik modsatte, lyder vurderingen fra en række økonomer.

Det skyldes flere ting.

Hvad er et realkreditlån?

• I modsætning til lån i banken er realkreditlån baseret på obligationer, hvor det er udbud og efterspørgsel på de finansielle markeder, der bestemmer renten. En obligation er et gældsbevis, hvori det nøje er aftalt, hvordan gælden betales tilbage og på hvilke vilkår.
• Når du finansierer din bolig med et realkreditlån, udsteder realkreditselskabet obligationer på dine vegne og sælger dem på de finansielle markeder. De penge, der kommer ind ved salget, modtager du efter modregning af kursskæring, kurtage og lånegebyrer til realkreditselskabet og tinglysningsafgift til staten.
• De forskellige realkreditlån kan overordnet opdeles i to typer: Fastforrentede lån og variabelt forrentede lån.
• Ved et fastforrentet lån er renten låst i typisk 30 år (den mest gængse variant). Den sikkerhed betaler du til gengæld ekstra for i form af højere renter og et højere bidrag.
• Obligationerne bag de variabelt forrentede lån har kortere løbetid, for eksempel et, tre eller fem år. Fordelen er en lavere ydelse, men du løber en større risiko for rentestigninger.
• De fleste lånetyper kan kombineres med afdragsfrihed i op til 10 år.

Kilde: Bolius.

Tretrinsraketten

For det første vil Donald Trump lægge en del flere mursten på USA’s allerede eksisterende toldmure i forsøget på at beskytte amerikanske arbejdspladser. Det vil gøre varer dyrere og puste til inflationen – og dermed renterne.

For det andet har Trump, ligesom i sin første præsidentperiode, varslet store skattelettelser, som vil sætte damp under kedlerne i amerikansk økonomi – og igen løfte både inflationen og renterne.

For det tredje er hans stålfaste ambition om at bremse antallet af immigranter ind i USA heller ikke uvæsentligt. Udenlandsk arbejdskraft er i disse år en vigtig bidragyder til tempoet og tilstanden på det amerikanske arbejdsmarked.

- Uden det trækker det i retning af større lønstigninger, mere inflation og – du har nok gættet det – højere renter, skriver Søren Kristensen, cheføkonom i Sydbank, i en kommentar.

De lange renter

Lige nu ligger den toneangivende rente på de fastforrentede lån på 4 procent. Tommelfingerreglen er, at den skal ned i minimum 3,5 procent til en kurs omkring 98, før det kan betale sig at nedkonvertere fra sit 5-procentslån - forudsat at serien er likvid nok.

Cirka 218.000 boligejere har et 5 procents-lån. Mange af dem valgte at opkonvertere, dengang inflationen stak af, og renterne piskede i vejret.

Omlægning af boliglån

• Hvis renten falder, kan boligejere med et fastforrentet lån ofte spare penge ved at lægge lånet om til et nyt lån med en lavere kuponrente. Det kaldes en nedkonvertering.
• Hvis renten omvendt stiger, kan boligejerne ofte skære i deres restgæld ved at lægge lånet om til et nyt lån med en højere kuponrente. Det kaldes en opkonvertering.
• Alternativet er en skrå konvertering, hvor boligejeren med det fastforrentede lån omlægger til et rentetilpasningslån.
• Om en konvertering af ens boliglån kan betale sig, afhænger af flere faktorer, heriblandt renteforskellen, lånets størrelse, restløbetiden og kursniveauet.
• Desuden skal man huske at indregne de omkostninger, som er forbundet med en låneomlægning. Dem er der en del af.

Når man snakker om boligrenter, er det vigtigt at skelne mellem de lange renter og de korte renter. De opfører sig nemlig forskelligt.

De lange renter smitter af på renteniveauet på de danske, 30-årige realkreditlån, som cirka halvdelen af landets boligejere har. Her er det især USA, som driver udviklingen. Det skyldes, at den amerikanske centralbank, Federal Reserve, er med til at fastsætte kursen for, hvordan renteniveauet er på længere sigt.

Hvis Trump stimulerer økonomien med toldmure, skattelettelser og store investeringer, der lægger et opadgående pres på priserne, mindsker det Federal Reserves lyst til at sætte renten ned.

Og dermed må danske boligejere kigge længere efter lavere boligrenter.

De korte renter

For de boligejere, som har et variabelt forrentet lån er historien en anden.

Deres boliglån er bundet op på de korte renter, som i højere grad påvirkes af Den Europæiske Centralbank, ECB. Her er centralbanken i fuld sving med at lempe pengepolitikken, efter at inflationen over noget tid er aftaget mærkbart, men dog steg lidt mere end forventet i oktober.

Om Donald Trump eller Kamala Harris bliver USA’s næste præsident, afgøres 5. november. Lige nu peger det mod en sejr til Republikanerne og Donald Trump, og muligvis med et flertal i begge Kongressens kamre.

I så fald får Trump vide beføjelser til at føre sin økonomiske politik ud i livet.

Kamala Harris står for en økonomisk politik, som er mindre inflationær, påpeger økonomer. Blandt andet vil hun sætte selskabsskatten op og hæve skatterne for de højestlønnede amerikanere.