Shoppen har brug for et løft

Det viser en analyse af de offentligt tilgængelige regnskabsoplysninger gennemført af NORDJYSKE i samarbejde med adjunkt og Ph.d. ved Aalborg Universitet Thomas Borup Kristensen.

- Efter en svær start gav centret sidste år et afkast, der er acceptabelt, men lidt skrøbeligt i forhold til risikoen, siger han.

Carl Ejler Rasmussen selv kalder afkastet ”ok”.

Forrentning har svinget

Shoppen har siden åbningen i 2007 givet familien Rasmussen et gennemsnitligt afkast på knap fire procent om året.

Men dette gennemsnitstal dækker over temmelig kraftige udsving hen over årene.

- Afkastet har været meget svingende fra to procent i 2008 til fem procent sidste år, men tendensen har været en stigning, konstaterer Thomas Borup Kristensen.

Afkast er acceptabelt

Fem procent i afkast er ifølge Thomas Borup Kristensen et acceptabelt resultat af en investering i et butikscenter som Shoppen under den nuværende konjunktur.

- Men skulle Shoppen sælges som en investeringsejendom, så tror jeg, at en investor ville forlange et højere afkast og dermed tilbyde en lavere købspris, end den centret står til i regnskaberne, mener han.

Thomas Borup Kristensen mener, at Shoppen har været ramt af bad timing.

Elgiganten hjalp

- Åbningstidspunkt faldt jo nærmest sammen med, at finanskrisen lagde butikshandlen i Danmark død, siger Thomas Borup Kristensen.

- Og det kan man se en positiv effekt af, for det har sikkert øget kundegennemstrømningen gennem centret, mener han.

Selv om afkastet af Shoppen sidste år var ok, så er overskuddet skrøbeligt over for udsving i renterne på gælden i centret.

Overskud er skrøbeligt

- Renteudgiften til realkreditgælden har været faldende, selv om gælden er vokset, og hvis det dækker over, at man har optaget lån med variabel rente, så vil Shoppen selvfølgelig være følsom over for de forventede stigninger i renten, siger Thomas Kristensen.

Carl Ejler Rasmussen hæfter sig ved, at det er gået fremad med økonomien i Shoppen.

- Besøgstallet er vokset fra tidligere 1,2 millioner om året til over 2 millioner sidste år, og omsætningen er generelt vokset i butikkerne, og det er positivt, fordi vores butikker betaler en leje, der delvis er baseret på udviklingen i deres omsætning, siger han.

Bedre mix af lejere

Mixet af butikker i Shoppen er blevet forbedret hen over årene.

- Det er gået rigtig godt for den store H&M-butik, og vi har kun få ledige etagemeter i centret, siger Carl Ejler Rasmussen, der i øvrigt forklarer, at han ikke må udtale sig om, hvordan det går for de enkelte lejere i Shoppen.

Det er umuligt at tage en nøjagtig temperatur på butikkerne i Shoppen bortset fra den måde, de efterfølgende samlet afspejler sig i årsregnskaberne fra Shoppen på.

Sådan er meldingen fra de ejendomsmæglere og andre ejendomsspecialister, som NORDJYSKE har talt med.

- I forbindelse med Shoppen er situationen den, at det kun er ejeren, der på kortere sigt ved, hvordan det går, siger direktør Per Nyborg fra Institut for Centerplanlægning.