Det kunne Frihedsbrevet afsløre torsdag, men der er meget mere på spil.

Vi skal tilbage til begyndelsen af 2024, hvor Aalborg Kommune kontakter en lokal ejendomsmægler.

Kommunen mangler kontorlokaler til Job- og Velfærdsforvaltningen og har udset sig Aalborg Handelsskoles bygning på Langagervej i Aalborg Øst.

Bygningen er til salg, og kommunen har allerede allieret sig med et arkitektfirma og et ingeniørfirma.

Derfor ligger der en såkaldt mulighedsanalyse for den pågældende bygning.

En analyse, som skitserer, hvordan kommunen kunne indrette sig i de 11.580 kvadratmeter efter en større renovering.

Af de papirer fremgår Aalborg Kommune som bygherre.

Men da kommunens administration har vurderet, at kommunen ikke selv kan løfte opgaven "indenfor kommunens økonomiske ramme", stiller de erhvervsmægleren en opgave.

Han skal indhente tilbud fra 3-4 udviklere, som kunne være interesserede i at købe ejendommen, sætte den i stand efter Aalborg Kommunes ønsker og så udleje den til kommunen.

Det fremgår af dialogen mellem mægleren og Aalborg Kommune, som Nordjyske har fået aktindsigt i.

Her fremgår det også, at Aalborg Kommune på det her tidspunkt allerede har været i dialog med A. Enggaard A/S om planerne.

- Vi har orienteret (afdelingschef hos A. Enggaard, red.) om, at du sonderer markedet, skriver kommunen til mægleren.

Men så sker der noget, der rykker ved netop det udgangspunkt. 

For mægleren genovervejer i mellemtiden strategien om at spørge flere udviklere.

Og to dage senere skriver han så til kommunen.

- Efter nærmere overvejelse vurderer jeg, at det kunne skade jeres muligheder for at få et godt forhandlingsresultat, skriver han til kommunen.

Mægleren forklarer, at det kan "komme A. Enggaard A/S for øre", hvis andre udviklere afviser at byde på opgaven.

- Hvilket skader mulighederne for at forhandle, skriver han videre.

Et råd, som Aalborg Kommune lytter til.

Det betyder, at kommunen kun har haft én erhvervsmægler at læne sig op ad i forhold til at vurdere, hvorvidt de indgår en aftale til markedsprisen.

Nordjyske har forelagt forløbet for Ole Helby Petersen, der er professor ved Roskilde Universitet.

Han leder et forskningscenter, som har gransket alle offentlige udbud i Danmark de seneste fem år, og så er han ekspert i offentlige indkøb.

- Som offentlig myndighed har man pligt til at sikre, at man bruger sine penge fornuftigt. Og i det her tilfælde, hvor det er en aftale til en værdi af så mange millioner, så skal man som minimum kunne dokumentere, at man har forsøgt at få en reel pris fra en eller flere konkurrenter, siger han.

- Og som jeg læser det, så har man ikke gjort nok i det her tilfælde. Man skal afsøge markedet og sikre sig, at der er en vis konkurrence, men i stedet lukker man ned for processen, allerede inden den er startet, siger Ole Helby Petersen.

Mystiske ejendomshandler

Denne artikel er en del af serien "Mystiske ejendomshandler", hvor Nordjyske ser nærmere på, hvordan konkrete handler er blevet til, og om detaljerne tåler dagens lys.

Kender du til en sag, vi bør undersøge?

Tip en af journalisterne bag artiklen på vqo@dnmh.dk. Tippet kan også sendes anonymt og krypteret via protonmail.com/dk til nordjyskesecure@protonmail.com.

En kvart milliard

I månederne efter forhandlede kommunen vilkårene på plads med A. Enggaard A/S.

Flere af vilkårene i aftalen er overstreget i aktindsigten, Nordjyske har modtaget, så hvad der præcist er blevet forhandlet om er uvist.

Men vi kan dog alligevel komme den endelige aftale nærmere.

For A. Enggaard har sidenhen sat ejendommen til salg med Aalborg Kommune som lejer, og Nordjyske er kommet i besiddelse af salgsprospektet.

Af salgsprospektet fremgår det, at A. Enggaard A/S først vil foretage "en gennemgribende renoveringen af ejendommen, således ejendommen imødekommer Aalborg Kommunes krav."

Lejeprisen fremgår også.

- Den årlige leje ved overtagelse pr. 01.03.2027 vil være minimum 12.070.910 kroner, står der.

Lejeniveauet reguleres løbende, og fordi aftalen er uopsigelig i 20 år, ender den samlede lejeindtægt over hele perioden altså på den gode side af en kvart milliard kroner.

Kan være en maskeret byggeopgave

Nordjyske har forelagt forløbet for Kathrine Cesko, som er assisterende professor ved CBS og forsker i udbuds- og konkurrenceret.

Hun studser over flere ting i aftalen.

- En lejeaftale er som udgangspunkt undtaget udbudsreglerne, men EU-domstolen har fastslået, at hvis man forklæder en aftale som en lejeaftale, så skal den sendes i udbud.

- Og man kan diskutere, om det i praksis er det, som er sket her, siger hun til Nordjyske.

Aalborg Kommune har et bredt skøn i den her type sager, hvor det ikke altid er helt ”sort-hvidt”, om en aftale er underlagt udbudsloven, forklarer Kathrine Cesko.

Men der er konkrete detaljer, hun hæfter sig ved.

- Kommunen har selv taget initiativ til aftalen. Bygningen er blevet istandsat efter kommunens ønsker, og der har været dialog om tilpasning. Det rykker ved de parametre, som gør, at man kan tale om en egentlig lejekontrakt, siger hun og fortsætter.

- Og det er problematisk. For begynder det at ligne bestillingsarbejde, så kan man godt sætte spørgsmålstegn ved, om der er tale om en bygge- og anlægskontrakt, som burde være sendt i udbud.

Og så er der prisen.

Når prisen i aftaleperioden er på mere end en kvart milliard kroner og Aalborg Kommune ikke selv har efterprøvet, om lejevilkårene er på markedsvilkår, så rejser det endnu en juridisk problemstilling.

- Kommunen kan simpelthen risikere at komme i karambolage med statsstøttereglerne. Og udgangspunktet er, at statsstøtte er ulovligt, siger Kathrine Cesko.

Hun forklarer, at kommunen skal sikre, at man ikke betaler overpris for huslejen, så man risikerer at give én virksomhed en økonomisk fordel.

- Det er jo også derfor, at vi har de her regler om statsstøtte og udbud. Det er for at sikre bedst mulig brug af skattekroner, og erfaringen er, at jo flere, der byder ind, jo lavere pris vil man få.

- Men reglerne er også lavet for at sikre, at alle har mulighed for at byde ind, så der ikke sker en favorisering, hvor man bruger den samme leverandør igen og igen, siger Kathrine Cesko.

En særlig sag

Det er kontorchefen i juridisk forvaltning, Freddy Falk, der har stået for at forhandle aftalen på plads for Aalborg Kommune.

Ifølge ham spiller det en væsentlig rolle for forståelsen af sagen, at Aalborg Kommune i forvejen lejer sig ind i flere andre bygninger, som er ejet af A. Enggaard.

En del af de lejemål flytter kommunen ud af i forbindelse med ombygningen af handelsskolen på Langagervej.

Derfor afviser han, at der er tale om favorisering, når Aalborg Kommune ikke forhørte sig, om andre udviklere ville byde ind på opgaven.

- Vi forsøger hele tiden at optimere vores lejemål, og i den her sag taler vi så med en udlejer, som samtidig er i stand til at løfte projektet på Langagervej. Er der så tale om favorisering? Vi taler jo også med andre af vores udlejere om andre lejemål, siger Freddy Falk.

Men I taler vel ikke med andre af jeres udlejere om at ombygge et kontordomicil og indgå en ny lejeaftale til en værdi af en kvart milliard?

- Det her er en særlig sag, det er jeg helt med på, fordi de (A. Enggaard A/S red.) ikke ejer bygningen i forvejen. Men jeg synes ikke, det er favorisering.

Hvad vil du så kalde det?

- Jeg vil kalde det sund forretningsfornuft, at man taler med sin udlejer om at få en samlet løsning, hvor vi sparer både penge og CO2 ved at flytte rundt, siger Freddy Falk.

Enige med mægleren

Både Ole Helby Petersen og Kathrine Cesko understreger, at det er Aalborg Kommunes pligt at sikre sig, at man betaler markedsprisen for lejeaftalen, som beløber sig til mere end en kvart milliard kroner.

Men Aalborg Kommune har ikke foretaget selvstændige vurderinger af, om det er tilfældet.

- Men jeg synes, vi har gjort, hvad vi kunne i den her situation, fordi vi har haft en ekstern valuar med inde over til at sikre, at vi betaler markedslejen, og at aftalen er på markedsvilkår. Det er helt standard, når det handler om indgåelse af lejekontrakter, siger Freddy Falk.

Et alternativ var at lade andre udviklere byde ind på opgaven, som Aalborg Kommune oprindeligt havde planlagt.

Men det valgte man fra efter rådgivning fra erhvervsmægleren.

- Vi var enige i hans vurdering af, at det kunne være kontraproduktivt, at kontakte andre udviklere, siger Freddy Falk.

Vil ikke kalde det skræddersyet

Freddy Falk fortæller, at Aalborg Kommune har været opmærksom på, at en lejeaftale kan blive udbudspligtig, hvis den lever op til de kriterier, som Kathrine Cesko fremhæver.

Og her er tilpasning af ejendommen netop et af punkterne.

I salgsopstillingen som Nordjyske er kommet i besiddelse af, står der at bygningen er "skræddersyet" og "imødekommer Aalborg kommunes krav".

Det mener Freddy Falk dog er en stramning.

- Vi har haft nogle helt overordnede krav, hvor vi har bedt om nogle kontorlokaler og at bygningen havde energimærke B. Vi har ikke været inde og vælge materialer og sige, hvordan det skulle indrettes. Så det er vores vurdering, at vi holder os indenfor rammerne her.