Kommunens rådgiver går på jagt med Jørgen Enggaard: Her er alt, vi ved i sagen om den kvarte milliard
Opdateret 21. august 2026 kl. 13:18
Aalborg Kommune har indgået en omfattende aftale med byggegiganten A. Enggaard.
I løbet af de næste 20 år løber den op i mere end en kvart milliard kroner i en uopsigelig lejekontrakt.
Men der er opstået en række spørgsmål om både processen, politikernes oplysningsniveau - og en jagt- og forretningsrelation mellem Jørgen Enggaard og kommunens rådgiver.
Her er alt, hvad vi ved om sagen.
I 2024 blev den tidligere handelsskole i Aalborg Øst sat til salg.
Her var Aalborg Kommune interesseret i at flytte Job- og Velfærdsforvaltningen ud.
Men lokalerne er nedslidte og skal renoveres.
Derfor var kommunen på jagt efter en udvikler, der kunne købe ejendommen, renovere den og bagefter udleje lokalerne til kommunen.
Og det var en opgave, som blev tildelt A. Enggaard - en af Danmarks største entreprenørvirksomheder.
Lejemålet forventes renoveret og klar til indflytning i løbet af 2027, men A. Enggaard forsøger allerede nu at sælge ejendommen med Aalborg Kommune som lejer.
Derfor kender vi på Nordjyske prisen, som Aalborg Kommune skal betale som lejer af lokalerne.
- Den årlige leje ved overtagelse pr. 01.03.2027 vil være minimum 12.070.910 kroner, står der i salgsprospektet, Nordjyske er i besiddelse af.
Lejeniveauet reguleres løbende, og aftalen er uopsigelig i 20 år.
Det betyder, at den samlede lejeindtægt løber op i over en kvart milliard kroner.
Aftalen rejser et centralt spørgsmål: Skulle opgaven have været i offentligt udbud?
Et offentligt udbud giver alle virksomheder mulighed for at byde ind på en opgave.
Det forhindrer favorisering og giver kommunen de bedste forudsætninger for at opnå den bedst mulige pris.
Men som udgangspunkt er kontrakter om leje af fast ejendom undtaget fra udbudsloven.
Undtagelsen gælder dog ikke ved et særligt forhold:
Et såkaldt "skræddersyet byggeri".
For indeholder renoveringsarbejdet specifikke krav, et slags bestillingsarbejde, så begynder opgaven at ligne en bygge- og anlægskontrakt.
Og så skal den sendes i udbud.
Her argumenterer Aalborg Kommune for, at renoveringen ikke er skræddersyet.
Men i salgsprospektet omtales bygningen som en "skræddersyet ejendom."
Der står, at A. Enggaard foretager en "gennemgribende renovering af ejendommen, således ejendommen imødekommer Aalborg Kommunes krav."
Men det skal ikke forstås bogstaveligt, fastslår A. Enggaard i et skriftligt svar til Nordjyske.
- Det markedsføringsmæssige brug af begrebet (skræddersyet ejendom, red.) kan på ingen måde sidestilles med den juridiske udbudsretlige brug, skriver Anton Hessellund, der er regionschef for projektudvikling i A. Enggaard.
Også et andet - lidt mere teknisk - forhold, spiller en væsentlig rolle.
Det handler om en EU-dom, hvor der blev taget stilling til, hvorvidt staten Østrig i en konkret sag havde haft særlige krav i forhold til miljøvenligt byggeri.
I den sag, hvor den østrigske stat blev frifundet, lagde man blandt andet vægt på, at myndighederne ikke stillede sådanne krav.
Det adskiller sig fra sagen i Aalborg.
For her krævede kommunen, at bygningen skulle energioptimeres fra energimærke C til B.
Freddy Falk, der er kontorchef i juridisk forvaltning, fremhæver, at kommunen blot følger energieffektivitetsdirektivet.
- Det er vores klare vurdering, at Aalborg Kommune har fulgt reglerne og overholdt udbudsloven i forhold til lejemålet, skriver han.
Selv uden et udbud har Aalborg Kommune pligt til at sikre, at skatteborgernes penge bliver brugt ansvarligt.
Det kan blandt andet ske ved at indhente tilbud fra flere udviklere. Og det var oprindeligt kommunens plan.
For Freddy Falk, kontorchef i juridisk forvaltning, stillede kommunens rådgiver på sagen en opgave.
- Vi vil gerne, at du kontakter maksimalt 3-4 af de udviklere, som du vurderer kunne være interesseret i at komme med et tilbud på en lejekontrakt, skrev Freddy Falk til rådgiveren, en ekstern ejendomsmægler.
To dage senere vendte mægleren tilbage.
- Efter nærmere overvejelse vurderer jeg, at det kunne skade jeres muligheder for at få et godt forhandlingsresultat, skrev han.
Mægleren forklarede, at det kunne "komme A. Enggaard A/S for øre", hvis andre udviklere afviste at byde på opgaven.
- Hvilket skader mulighederne for at forhandle, skrev han videre.
Det var et råd, som Aalborg Kommune lyttede til.
Og det bliver kritiseret af en professor og leder af Center for Forskning i Offentlig-Privat Samspil på Roskilde Universitet.
- Som jeg læser det, så har man ikke gjort nok i det her tilfælde. Man skal afsøge markedet og sikre sig, at der er en vis konkurrence, men i stedet lukker man ned for processen, allerede inden den er startet, siger Ole Helby Petersen.
Da en aftale med A. Enggaard begyndte at tage form, følte Aalborg Kommunes rådgiver - den eksterne ejendomsmægler - sig forpligtet til at oplyse om en relation.
En relation til Jørgen Enggaard.
Jørgen Enggaard er anden generation i A. Enggaard og i dag bestyrelsesformand. Hans søn, majoritetsejer og direktør Asger Enggaard, er tredje generation i familiekoncernen.
Og ifølge Nordjyskes oplysninger går Jørgen Enggaard på jagt med Aalborg Kommunes rådgiver i denne sag.
Det bekræfter mæglerens arbejdsgiver, EDC Erhverv Poul Erik Bech.
- Jeg er klar over, at han går på jagt med mange forskellige mennesker, herunder også Jørgen Enggaard. Det er helt normal praksis, at man på den måde styrker og udvider sit netværk, skriver Frank Jensen, der er partner og direktør i mæglerkæden.
Frank Jensen uddyber, at hans medarbejder er blevet inviteret af Jørgen Enggaard på jagt.
At han har deltaget i en offentlig fødselsdagsreception for Jørgen Enggaard i Aalborg Hallen.
Og at han og EDC i øvrigt har formidlet flere ejendomme for A. Enggaard og Jørgen Enggaard - for eksempel Fryseslottet i Rold Skov.
De juridiske eksperter, som Nordjyske har talt med, vurderer på den baggrund, at relationen ikke er tilstrækkelig til at statuere oplysningspligt.
Men Frank Jensen oplyser, at de alligevel gjorde Aalborg Kommune bekendt med forholdene.
- Og at dette kunne medføre inhabilitet. Aalborg Kommune accepterede dette, skriver Frank Jensen.
Freddy Falk bekræfter, at kommunen blev oplyst, at mægleren "lejlighedsvist har været på jagt" med Jørgen Enggaard, og at der var tale om "rent forretningsmæssige relationer."
Kommunen vurderede, at relationen ikke gjorde rådgiveren inhabil.
A. Enggaard er blevet forelagt en række spørgsmål om relationen, som de afviser at svare på.
Nordjyske har spurgt Frank Jensen, hvorfor hans medarbejder frarådede Aalborg Kommune at afsøge markedet bredere.
- Han fraråder ikke, men anbefaler, at man ikke skal afsøge andre muligheder, fordi man er langt i de igangværende forhandlinger - men han anfører også, at hvis ikke man bliver enige om nogle specifikke, vigtige punkter, så skal man afsøge andre muligheder, svarer Frank Jensen.
Aalborg Kommune vidste, at aftalen med A. Enggaard ikke var uden potentielle problemer.
De vidste, at en konkurrent til A. Enggaard potentielt kan udfordre aftalen juridisk - og i yderste konsekvens få aftalen kendt ulovlig.
Det fremgår af et notat vedhæftet sagsmaterialet, som Nordjyske har fået indsigt i.
Notatet er udarbejdet af en jurist, der blev sat til at vurdere, hvorvidt aftalen skulle i udbud.
Og juristens konklusion var, at opgaven ikke skulle i udbud - fordi indretningen "næppe vil adskille sig væsentligt fra, hvordan andre almindelige kontorbygninger er indrettet".
- Dog kan det ikke udelukkes, at der kan være en vis procesrisiko forbundet med indgåelse af en sådan lejekontrakt. Grundet kontraktens værdimæssige størrelse, kan der være aktører som finder det relevant at efterprøve retstilstanden, står der i notatet.
Nordjyske har præsenteret notatet for Kathrine Cesko, der er assisterende professor ved CBS og forsker i udbuds- og konkurrenceret.
- Notatet understreger jo, at der er ting, der taler for og imod, så det er ikke stensikkert, at det her er lovligt, og det ved kommunen godt, siger hun.
- "Idet der i dette tilfælde er tale om en eksisterende bygning, kan Aalborg Kommune ikke få den store indflydelse på bygningens ydre rammer og arkitektoniske struktur. Bygningen skal anvendes som kontorbygning, og indretningen vil næppe komme til at adskille sig væsentligt fra, hvordan andre almindelige kontorbygninger er indrettet. Med baggrund i Wiener-Wohnen-sagen må der derfor antages, at indgåelse af den påtænkte lejekontrakt ikke vil være at betragte som et udbudspligtigt skræddersyet byggeri /skræddersyet lejemål.
- Dog kan det ikke udelukkes, at der kan være en vis procesrisiko forbundet med indgåelse af en sådan lejekontrakt. Grundet kontraktens værdimæssige størrelse, kan der være aktører som finder det relevant at efterprøve retstilstanden.
- Det skal bemærkes, at et af de argumenter, der blev anført til støtte for domfældelse i WienerWohnen-sagen var, at Wiener Wohnen angiveligt skulle have stillet særlige krav om byggeriets certificeringsniveau i forhold til miljøvenligt byggeri. EU-domstolen fandt imidlertid, at det var bygherre selv, (dvs. det private ejendomsselskab), der havde valgt den grønne certificering til bygningen. Det kan således ikke udelukkes, at det kan få betydning for vurderingen af udbudspligten, hvis Aalborg Kommune stiller meget specifikke og helt særlige krav til miljøvenlighed."
16. december 2024 blev kontrakten med A. Enggaard præsenteret for byrådet i Aalborg.
Det var byrådspolitikerne, der i sidste ende skulle give grønt lys til aftalen.
Og det var i virkeligheden en aftale, der var svær at sige nej til, fordi den kom med så mange fordele.
På papiret ville Aalborg Kommune spare en del penge ved at stemme aftalen igennem.
Men procesrisikoen forbundet med aftalen blev ikke præsenteret for byrådet.
Og det fik flere politikere til at rette kritik af forvaltningen.
Med aftalen kan Aalborg Kommune samle størstedelen af Job og Velfærdsforvaltningen - der for nuværende er spredt over en række adresser - i én bygning.
Det vil give en fordel for borgere, for medarbejderne, for miljøet og en bedre økonomi.
Aftalen rummer altså en række åbenlyse fordele.
Men i denne sag handler det i høj grad om noget principielt:
Kunne Aalborg Kommune have indgået en bedre aftale?
Det er et spørgsmål, som vi aldrig får et endegyldigt svar på.
For uden et udbud eller konkurrerende tilbud findes der ikke et reelt sammenligningsgrundlag for, om aftalen er den bedst mulige.
Politisk er der lagt låg på sagen.
Spidskandidaterne fra alle partier i byrådet - bortset fra Dansk Folkeparti - har vendt sagen i økonomiudvalget.
Og meldingen efter mødet var, at man har fuld tillid til forvaltningens håndtering af sagen.
- Vurderingen var, at vi ikke kunne få en bedre huslejepris end den, vi fik her. Det er god forvaltning af kommunens økonomi. Vi har sparet penge og samlet medarbejderne, og det giver en mere effektiv drift i kommunen, sagde borgmester Lasse Frimand Jensen (S).
Hverken eksperternes vurdering, mæglerens rolle eller procesrisikoen gav borgmesteren panderynker.
- I og med at reglerne i udbudsloven er overholdt, så er der ikke noget juridisk forkert i det. Vi er tilfredse i økonomiudvalget, sagde han.
Sagen kan dog stadig få et efterspil.
Hvis en konkurrent til A. Enggaard vælger at få sagen prøvet ved Klagenævnet for Udbud, kan det få betydelige konsekvenser, hvis klagenævnet vurderer, at reglerne ikke er overholdt.
Den mest vidtgående er, at kontrakten kan blive erklæret uden virkning.
Det vil i så fald betyde, at aftalen ophører, og at Aalborg Kommune kan risikere et erstatningskrav.
