Det var den opgave, den blev stillet af Aalborg Kommune.

Og det endte altså med en 20-årig uopsigelig lejekontrakt til en værdi af over 250 millioner kroner.

Men er renoveringsarbejdet i bygningen skræddersyet til Aalborg Kommune?

Det forhold er centralt.

For det var på den baggrund, at Aalborg Kommune valgte ikke at sende opgaven i udbud.

Det fremgår af et internt notat, som Nordjyske er kommet i besiddelse af.

Kommunen afviser, at bygningen er skræddersyet.

Men er samtidigt ikke stensikker på, hvorvidt aftalen var lovlig, vurderer en ekspert.

Mystiske ejendomshandler

Denne artikel er en del af serien "Mystiske ejendomshandler", hvor Nordjyske ser nærmere på, hvordan konkrete handler er blevet til, og om detaljerne tåler dagens lys.

Kender du til en sag, vi bør undersøge?

Tip en af journalisterne bag artiklen på vqo@dnmh.dk. Tippet kan også sendes anonymt og krypteret via protonmail.com/dk til nordjyskesecure@protonmail.com.

Forhistorien

Lad os få forhistorien på plads først.

Sagen drejer sig om den tidligere handelsskole i Aalborg Øst, som i 2024 var til salg.

Her var Aalborg Kommune interesseret i at flytte Job- og Velfærdsforvaltningen ud, men lokalerne skulle renoveres.

Derfor engagerede de en erhvervsmægler, der skulle indhente tilbud fra 3-4 udviklere.

Allerede på det tidspunkt havde Aalborg Kommune fået lavet en såkaldt mulighedsanalyse af bygningen.

Den var udarbejdet af et ingeniør- og arkitektfirma og skitserede, hvordan forvaltningen kunne indrette sig i de 11.580 kvadratmeter på Langagervej 16.

Kommunen var også i dialog med A. Enggaard om planerne, og de blev faktisk orienteret om, at kommunen i en kort periode ville afsøge markedet for at opnå den bedst mulige pris.

Men så skete der noget: Mægleren frarådede pludselig kommunen at indhente flere tilbud.

Han forklarede i en mail, at det kunne "komme A. Enggaard A/S for øre", hvis andre udviklere afviste at byde på opgaven.

- Hvilket skader mulighederne for at forhandle, skrev han.

Et råd, som kommunen lyttede til, og derfor begyndte at forhandle vilkårene på plads med A. Enggaard.

Men skulle opgaven være sendt i udbud? Det er der flere forhold, der argumenterer for, at den skulle.

Det har Kathrine Cesko, som er assisterende professor ved CBS og forsker i udbuds- og konkurrenceret, vurderet over for Nordjyske.

- Kommunen har selv taget initiativ til aftalen. Bygningen er blevet istandsat efter kommunens ønsker, og der har været dialog om tilpasning. Det rykker ved de parametre, som gør, at man kan tale om en egentlig lejekontrakt, siger hun og fortsætter:

- Og det er problematisk. For begynder det at ligne bestillingsarbejde, kan man godt sætte spørgsmålstegn ved, om der er tale om en bygge- og anlægskontrakt, som burde være sendt i udbud.

Notatet

Og så er vi tilbage ved notatet.

Det viser, at Aalborg Kommune i begyndelsen af 2024 rent faktisk vurderede, om opgaven skulle sendes i udbud.

Helt konkret henviser de til en paragraf i udbudsloven, der hedder, "at kontrakter om erhvervelse eller leje af fast ejendom er undtaget fra udbudslovens regler."

Men de skriver også, at de er opmærksomme på, at undtagelsen ikke gælder ved et særligt forhold.

Et såkaldt "skræddersyet byggeri".

Kommunen skriver, at et skræddersyet byggeri karakteriseres ved, at "ordregiver har afgørende indflydelse på arbejdets art eller projektering."

- Byggeriet skal således opføres/indrettes til ordregiveres brug, skriver de.

Og konklusionen, de finder frem til, er, at kommunen ikke får indflydelse på bygningens indre rammer.

- Indretningen vil næppe komme til at adskille sig væsentligt fra, hvordan andre almindelige kontorbygninger er indrettet, konkluderer kommunen.

Salgsprospektet

A. Enggaard har sidenhen sat ejendommen til salg igen med Aalborg Kommune som lejer.

Og i et salgsprospekt, som Nordjyske er i besiddelse af, omtales bygningen som en "skræddersyet ejendom".

Der står, at A. Enggaard foretager en "gennemgribende renovering af ejendommen, således ejendommen imødekommer Aalborg Kommunes krav."

Men det skal ikke forstås bogstaveligt, fastslår A. Enggaard i et skriftligt svar til Nordjyske.

Formuleringen stammer fra mægleren, A. Enggaard har engageret til at sælge ejendommen, lyder det fra regionschef for projektudvikling i A. Enggaard, Anton Hessellund.

- Om de med ”skræddersyet” ønsker at betrygge en investor i, at ejendommen ikke kræver yderligere investeringer i forhold til at opfylde lejekontrakten overfor Aalborg Kommunen, må vi spørge dem om.

- Men det markedsføringsmæssige brug af begrebet kan på ingen måde sidestilles med den juridiske udbudsretlige brug, skriver han.

Anton Hessellund mener, at det "beror på en manglende forståelse af udbudslovens regler, når der i nærværende situation stilles spørgsmål ved, om der er tale om en udbudspligtig lejekontrakt."

- Det ville slet ikke være interessant for os at erhverve ejendommen med henblik på opfyldelse af én lejers specifikke, særprægede anvendelse, uanset om denne lejer måtte være en offentlig myndighed eller en privat virksomhed, skriver han.

Kommunen havde en betingelse

Men der er også et andet forhold, der spiller en væsentlig rolle.

Et forhold, Aalborg Kommune selv bruger som argumentation i det interne notat, der ligger til grund for, at opgaven ikke skulle sendes i udbud.

I notatet henviser kommunen til en EU-retssag.

Nærmere bestemt en dom, hvor der blev lagt vægt på, hvorvidt staten Østrig havde haft særlige krav i en konkret sag i forhold til miljøvenligt byggeri.

Det blev i den sag anført til støtte for domfældelsen, der frifandt staten Østrig, at de ikke stillede sådanne krav.

- Det kan således ikke udelukkes, at det kan få betydning for vurderingen af udbudspligten, hvis Aalborg Kommune stiller meget specifikke og helt særlige krav til miljøvenlighed, skriver kommunen.

Men det var en betingelse for Aalborg Kommunes indgåelse af lejemålet med A. Enggaard, at bygningens energimærke skulle opgraderes fra C til B.

Nordjyske har derfor spurgt kontorchefen i juridisk forvaltning, Freddy Falk, hvorvidt dét forhold taler for, at opgaven skulle i udbud.

- Det er vores klare vurdering, at Aalborg Kommune har fulgt reglerne og overholdt udbudsloven i forhold til lejemålet, skriver han i et samlet svar.

Han påpeger, at Aalborg Kommune har haft "nogle helt overordnede krav, så lejemålet lever op til lovgivningskravene, da vi lovligt skal kunne anvende bygningen."

- Vi har bedt om standard kontorlokaler, og at bygningen har energimærke B i tråd med den politiske aftale mellem KL Danske Regioner og Klima-, Energi- og Forsyningsministeriet om energieffektivitet i offentlige bygninger, skriver han.

- Det er ikke stensikkert, at det her er lovligt

Alligevel vidste Aalborg Kommune, at aftalen ikke var uden potentielle problemer.

Kommunen skriver i notatet, at det ikke kan "udelukkes, at der kan være en vis procesrisiko forbundet med indgåelse af en sådan lejekontrakt."

- Grundet kontraktens værdimæssige størrelse, kan der være aktører som finder det relevant at efterprøve retstilstanden, lyder det.

Det betyder med andre ord, at Aalborg Kommune var klar over, at en potentiel konkurrent til A. Enggaard kan indbringe sagen for Klagenævnet for Udbud.

Og i yderste konsekvens få aftalen kendt ulovlig.

Nordjyske har spurgt Freddy Falk, hvorfor Aalborg Kommune valgte at løbe den risiko.

Det har han ikke svaret på.

Nordjyske har præsenteret notatet for Kathrine Cesko, der er assisterende professor ved CBS og forsker i udbuds- og konkurrenceret.

Hun fastslår først og fremmest, at det stiller kommunen bedre, at deres beslutning bygger på en juridisk analyse i form af et notat.

- Det viser, at de har haft de rigtige overvejelser, og at de også erkender, at der er en vis procesrisiko. 

- Men notatet understreger jo, at der er ting, der taler for og imod, så det er ikke stensikkert, at det her er lovligt, og det ved kommunen godt, siger Kathrine Cesko.

Byrådsmedlem Mikael Simonsen (LA) har bedt om en orientering på det kommende møde i økonomiudvalget onsdag 4. marts.

- Jeg håber virkelig, at kommunen har sit juridiske på det tørre, og at aftalen holder vand, siger han.