Regnestykket for et sommerhus har ændret sig voldsomt

Men der skal mange udlejningsuger til, for at regnestykket går op.

De seneste års store stigninger i både sommerhuspriser og boligrenter betyder, at man nu skal udleje sommerhuset en hel del, hvis målet er at få dækket alle de ekstra omkostninger ved at eje det.

- Vi skal helt tilbage til før finanskrisen for at finde en tid, hvor der skulle lige så mange udlejningsuger til for at dække alle omkostningerne. Det siger derfor noget om, at det er blevet dyrere at eje et sommerhus, siger Haris Coric, seniorøkonom i Realkredit Danmark.

Fordobling på to år

I en ny analyse zoomer Realkredit Danmark ind på økonomien i henholdsvis at eje og leje et sommerhus.

Her fremgår det, at et gennemsnitssommerhus til cirka 1,6 millioner kroner nu skal udlejes i knap 17 uger for at dække alle omkostningerne. Det er næsten en fordobling på blot to år.

I 2021 var der break-even ved udlejning i ni uger.

Analysen tager udgangspunkt i en sommerhusejer, som har et afdragsfrit F1-lån på 75 procent af sommerhusets værdi og belåner resten i friværdien i sin helårsbolig.

Har man ikke den mulighed, er det endnu sværere at få dækket omkostningerne. Ved et fastforrentet lån uden afdrag skal der 18 ugers udlejning til for at nå break-even.

- Samlet set viser vores beregning, at du bør lægge stor vægt på nytteværdien, hvis du køber et sommerhus til personligt brug. Lejer du sommerhuset ud for at dække en stor del af omkostningerne, har du naturligvis mindre mulighed for selv at få glæde af sommerhuset i store dele af højsæsonen, siger Haris Coric.

De årlige omkostninger

En mellemvej kan naturligvis være kun at leje sommerhuset ud for at dække nogle af omkostningerne og ikke dem alle. Og så er vi ifølge Haris Coric inde ved kernen af det hele:

At det kræver mere end en lommeregner at finde regnestykkets facit.

- Sommerhuskøb handler jo ikke kun om økonomi, og der er andre gode grunde til, at mange vælger at købe et sommerhus, siger han.

Beskatning af lejeindtægt ved sommerhus

• Hvis man vælger at udleje sit sommerhus, er der to forskellige metoder, man kan benytte sig af, når lejeindtægten opgøres til skat:
• Bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag.
• Lejeindtægten er det samlede beløb, du modtager, inklusive lejeres betaling for eksempelvis el, vand og varme.
• Benyttes et fast bundfradrag, beregnes den skattepligtige lejeindtægt på følgende måde:
• De første 12.200 kroner i 2023 er skattefrie, hvis du lejer ud privat.
• De første 44.500 kroner i 2023 er skattefrie, hvis du lejer ud gennem bureau.
• Du skal betale skat af 60 procent af din indtægt udover det. Du får ikke fradrag for dine faktiske udgifter. Der skal betales fuld ejendomsskat af sommerhuset.
• Hvis man vælger regnskabsmæssigt fradrag, kan følgende udgifter trækkes fra i skat:
• Udgifter direkte forbundet med udlejning, f.eks. annonceudgifter.
• Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
• Udgifter forbundet direkte med udlejningen, f.eks. el, vand, varme.
• Du kan trække grundskyld (ejendomsskat) fra for de uger, hvor du lejer ud. Der er 52 uger på et år, så har du eksempelvis lejet ud i ti uger, kan du fratrække 10/52 af din grundskyld som udgift.
• Du skal ikke betale ejendomsværdiskat for den tid, hvor sommerhuset er udlejet, og du får nedslaget ved at angive udlejningsperioden på årsopgørelsen.

Realkredit Danmark.

En sommerhusejer kan, ifølge Realkredit Danmarks beregninger, typisk tjene 9500 kroner om ugen ved udlejning. Heraf går de cirka 35 procent til udlejningsbureauet. Det kan svinge lidt.

Udgangspunktet for regnestykket er et gennemsnitligt sommerhus på 80 kvadratmeter. Sådan et koster dig godt 91.000 kroner i årlige ejeromkostninger.

Sammenligner du det tal med lejeprisen, kan du leje et sommerhus i godt 9,5 uger om året for de samme penge, som det vil koste dig at eje et sommerhus.

Er du mere til et luksus-sommerhus, kan du leje et til 15.000 kroner om ugen i seks uger.

Ulempen ved udlejning

Vil du købe et sommerhus, kan du også hurtigt regne ud, hvor meget du skal leje det ud for at dække ejeromkostningerne. Her skal du dog fratrække den andel af lejeprisen, der går til udlejningsbureauet, som typisk tager mellem 25 og 40 procent.

I analysens regnestykke går 35 procent til et udlejningsbureau, og så bliver facit, at du skal udleje dit sommerhus 16-17 uger om året for at dække de cirka 91.000 kroner.

- Udlejning er en god idé til at mindske ens omkostninger ved at eje sommerhus, men dermed giver man også afkald på en del fleksibilitet i at benytte sommerhuset, når lysten melder sig. Under alle omstændigheder bør det ikke være ens forventninger til, at sommerhuset skal være en god investering rent økonomisk, der bør drive beslutningen om ejerskab, mener Haris Coric.

De knap 17 ugers udlejning af sommerhuset for at dække alle omkostningerne ligger også i den høje ende rent historisk. 

Bunden blev nået tilbage i første kvartal af 2020 – inden sommerhuspriserne steg kraftigt og som følge af de meget lave renter – men siden er udlejningskravet bare steget og steget, i takt med at særligt renterne er kravlet i vejret.

En ikke altid god forretning

Set i lyset af de senere års fremgang i sommerhuspriserne og især prisernes himmelflugt under coronapandemien kunne man umiddelbart tro, at det er en god og overskudsgivende forretning at eje sommerhus.

Sådan hænger det ikke helt sammen, viser Realkredit Danmarks beregninger.

I årene fra 2004 og frem til 2006 tjente sommerhusejerne ellers stort på at eje sommerhuset, da priserne sprang voldsomt i vejret. Da så vi nettogevinster på mellem 100.000 og 180.000 kroner om året alt afhængigt af lånetype.

I årene fra 2008 til 2016 var sommerhuse omvendt et særdeles dyrt bekendtskab. Regnestykket gik nogenlunde i nul fra perioden 2017-2019, før udviklingen igen skiftede retning med store gevinster – særligt i coronaåret 2021.

I 2023 ser det ud til, at sommerhuspriserne på landsplan er faldet svagt, og i samme retning trækker de højere renter. Derfor vil året ende i et minus på mellem 110.000 og 130.00 kroner for henholdsvis det afdragsfrie F1-lån og det fastforrentede lån, anslår Realkredit Danmark.

Haris Coric spår prisfald på sommerhuse over det næste års tid.

- Vi vurderer, at sommerhuspriserne vil være i omegnen af 5–10 procent lavere, når vi ser et år frem.